Udlejer du en bolig til dit barn? Ny regel kan spare dig for store summer i skat

Som privatøkonom i Jyske Bank holder Bettina Brask øje, når skattereglerne ændrer sig. Det sker sommetider, men en ny lov har virkelig fanget hendes opmærksomhed. En ret uventet gruppe danskere har nemlig for ganske nylig fået mulighed for at betale mindre i skat. Det gælder dem, der har købt boliger til deres børn. Som noget nyt kan forældrene – hvis de opfylder en række krav – vente med at betale skat af gevinsten på den bolig, de har købt og udlejet til deres børn. Og hvis de skruer det rigtigt sammen, kan forældre potentielt spare flere hundrede tusinde kroner i skat, påpeger Bettina Brask, der selv ville benytte sig af den nye mulighed, hvis hun solgte et forældrekøb uden at skulle bruge pengene. »Det er ikke sådan, at du undgår at betale skat, for jeg har ikke fundet et nyt hul. Men du kan ændre på, hvornår du betaler skatten, og måske hvor meget skat, der skal betales,« forklarer privatøkonomen. Hun peger på, at ordningen især er attraktiv for to grupper danskere. Men man skal opfylde en del krav, før man kan gribe den nye skattemulighed. Kravene kommer vi til – lad os først se lidt nærmere på ordningen. Forældrekøb under beskydning Den nye håndsrækning kommer lidt bag på Bettina Brask, fordi forældrekøb længe har været en varm kartoffel i Danmark. 1 januar 2021 blev det dyrere for mange at lave forældrekøb, fordi man fra politisk hold fjernede en af de store skattefordele, som var et højt rentefradrag. Argumentet var, at forældrekøb skabte ulighed og pressede boligpriserne i storbyerne op. Alligevel findes der over 27.000 forældrekøb i Danmark, og i 2023 var ni procent af alle ejerlejligheder i Københavns og Aarhus Kommune forældrekøbte. En af ulemperne ved forældrekøb er dog, at hvis forældrene sælger ejendommen med gevinst, skal de betale skat af fortjenesten, fordi de ikke selv har boet i boligen. Bettina Brask konstaterer, at gevinsten enten bliver beskattet som kapitalindkomst med en sats på cirka 33-43 procent eller 37-52 procent plus arbejdsmarkedsbidrag, hvis man har benyttet virksomhedsskatteordningen. Men det er netop de satser, man med den nye lov har mulighed for at presse ned. Hvor meget kan spares? Finten er nemlig, at man nu må sælge ejendommen og sætte op til 3,3 millioner kroner af fortjenesten over på en ophørspension. På den måde betaler man først skat af avancen, når man får pengene udbetalt som pensionist, og i mellemtiden kan de yngle til en lav afkastskat på 15,3 procent. »Metoden kan blive ret gylden, hvis man undgår at betale en høj skat af pengene her og nu, og man senere får gevinsten udbetalt til eksempelvis bundskat,« forklarer privatøkonomen. Bettina Brask har beregnet, at man eksempelvis får 140.000 kroner mere i hånden, hvis man sælger et forældrekøb med en gevinst på 1 million kroner. Regnestykket forudsætter, at boligen var ejet gennem en virksomhedsskatteordning, og man stod til at betale 56 procent skat af gevinsten. Benytter man den nye mulighed, kan man i stedet flytte pengene til en ophørspension og i bedste fald få dem udbetalt til 37 procent skat. »Der skal bare ret meget til, for at man opfylder reglerne og kan bruge den nye lovændring,« advarer Bettina Brask. De regler ser vi nærmere på nu. Disse krav skal på plads Det er to rækker af kriterier, man skal opfylde for at kunne benytte sig af den nye håndsrækning. På den ene side skal man opfylde kravene til at være en aktiv udlejningsejendom, og derfor skal forældrene kunne sætte kryds ved: At de ejer mere end 50 procent af boligen eller stemmeretterne. At de selv står for aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften. At de har ejet og udlejet ejendommen i mindst et år. »Hvis det er en udlejningslejlighed eller forældrekøb, så kan man nemt sætte hak ved alle de tre krav. Det er ikke noget problem,« forklarer Bettina Brask. Det er derimod det næste sæt regler, der volder lidt flere problemer. Forælderen eller forældrene, der skal have gevinsten over på en pension, skal desuden opfylde reglerne for at starte en ophørspension. Det er en ordning, som selvstændige kan lave, når de ophører med at være selvstændige. Kravene indebærer: At man er fuld skattepligtig i Danmark og mindst 55 år, når ejendommen videresælges. At den solgte virksomhed var en aktiv erhvervsmæssig virksomhed. Den nye lov gør, at ejendomsudlejning anses for noget aktivt og ikke passivt. At man udlejer ejendommen eller har anden virksomhed i mindst ti år af de seneste 15 år før salget. Særligt sidstnævnte kriterium kan være et benspænd, fordi mange forældrekøbte boliger bliver solgt videre inden for ti år. Men har man en anden virksomhed, er det alligevel muligt at anvende reglen uden at have ejet forældrekøbet i 10 år. Ikke desto mindre vurderer Bettina Brask, at de nye regler kan få forældre til at udskyde salget til ti år er gået for at kunne benytte sig af den nye skattemulighed. I ventetiden kan forældrene leje boligen ud til andre end egne børn. Super attraktivt for to grupper Kan man sætte kryds ved alle kravene, har man mulighed for at sætte gevinsten fra forældrekøbets salg ind på en ophørspension og spare i skat. Man kan maksimalt sætte 3.285.400 kroner over på en ophørspension, og der er frit valg mellem en livrente eller ratepension. Bettina Brask fremhæver ratepensionen, fordi det er unikt, at man kan sætte flere millioner ind og få fradrag for det. Hun peger samtidig på andre fordele ved ratepensionen: »Man kan starte udbetalingen efter fem år og opnået pensionsudbetalingsalder, eller man kan skubbe udbetalingen foran sig og dø fra pengene. Ordningen er meget bøjelig,« siger hun. Her har Bettina Brask fat i en central pointe. Hun mener nemlig, at den nye håndsrækning er »super attraktiv« for dem, der har penge nok til alderdommen, og som kan undvære ophørspensionen helt. Hvis man dør, mens pengene stadig står i ordningen, skal arvingerne betale 40 procent skat af ophørspensionen. Det kan i sidste ende betyde, at arvingerne får flere penge, end hvis man som forælder fik pengene udbetalt til en højere skat først. Oveni skal arvingerne naturligvis boafgift til staten, men det slipper man aldrig for, bemærker Bettina Brask. Hun fremhæver samtidig en anden gruppe, der kan nyde godt af den nye ændring. »Den nye mulighed kan også være rigtig attraktiv for dem, som vil bruge pengene senere, når de er væk fra arbejdsmarkedet, fordi de måske kan få udbetalt pengene over en længere årrække til lavere skat,« fremhæver hun. Men én ting er besparelsen i skat. En anden ting er, at udbetalingerne fra en ophørspension kan påvirke de offentlige ydelser, man måtte få som pensionist. Derfor råder Bettina Brask til, at man søger rådgivning, inden man kaster sig hovedkulds over den nye mulighed. https://www.berlingske.dk/dine-penge/udlejer-du-en-bolig-til-dit-barn-ny-regel-kan-spare-dig-for-store